上交所將在中國證監會指導下，持續推進商業不動產REITs審核工作。
4月24日，中國證監會官網顯示，4只商業不動產REITs經上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得中國證監會準予注冊的批復，標志著我國公募REITs市場向商業不動產領域邁出堅實一步。
上交所表示，將持續完善相關業務規則，協同各方做好市場培育，引導各類所有制主體持有的優質商業不動產項目積極參與試點，推動商業不動產REITs試點平穩落地，增強多層次資本市場服務實體經濟質效。
注冊項目募資預計合計145億元
4只商業不動產REITs為國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金、中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金、匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金及中信建投首農食品集團封閉式商業不動產證券投資基金，募資規模預計合計145.18億元。
此次獲批商業不動產REITs項目由上交所于1月下旬至2月中旬陸續受理，并于4月24日獲批，審核注冊相關工作運轉高效順暢。底層資產均位于一二線城市核心區域，底層資產業態主要為商業零售、辦公等，其中，部分項目的出租率在報告期內已達到99%以上。
上海地產集團相關業務負責人表示，4只獲批的商業不動產REITs覆蓋商業零售及辦公等多元業態，收益穩定性強，直接引導資金投向商業不動產領域，促進實現生產要素更高效的循環。
證券時報記者了解到，還有多只REITs產品正在推進審核注冊工作。截至目前，全市場已受理17只商業不動產REITs。以滬市為例，上交所已受理14只產品，參與方涵蓋行業內頭部央企、國企、外資企業、民企等主體，其中，9只產品已答復反饋意見，正在穩步推進中。
充當商業不動產領域的定價標尺
商業不動產作為存量資產的重要組成部分，其盤活利用對于豐富REITs資產類型、促進REITs功能發揮、推動REITs市場高質量發展、服務國家戰略實施和實體經濟發展具有重要意義。新產品將為持有優質商業不動產的企業提供市場化退出渠道，引導行業向“重運營、強回報”發展模式轉型。
借助商業不動產REITs，企業能夠將成熟資產推向資本市場，這不僅打通了資金回籠的關鍵渠道，也構建起良性的資產循環模式，激發了企業從傳統“開發商”向“資產管理者+服務商”的轉型動力。在業內專家看來，此舉有利于企業聚焦運營管理能力的提升，實現輕資產模式的專業化發展，推動房地產行業新模式的落地與完善。
更為重要的是，商業不動產REITs將充當商業不動產領域的“定價標尺”。作為公開市場上交易的標準化金融產品，商業不動產REITs的一級發行、二級市場交易價格與估值水平，均根植于其底層資產的運營現金流。這些價格信號，是在市場交易中由眾多投資者共同判斷、集體博弈后形成的公開信息。
泰康資產有關業務負責人表示，商業不動產REITs為整個商業不動產領域的大量非上市資產，充當了價值發現的“錨”與“尺”，改變了以往市場信息不對稱的局面。這種透明化與科學化的定價機制，是培育理性投資、引導資本高效流向優質資產的前提，也為行業的長期健康發展奠定了基石。
實現投融資雙向賦能
商業不動產REITs還為普通投資者提供了配置優質不動產標準化金融產品的機會，提升多層次資本市場資產配置功能。
隨著低利率環境持續，資產配置的底層邏輯正在發生改變，投資人對于REITs產品的配置需求正在提升。社會資本及保險、養老金等長期機構資金，對穩定、長期且具備抗通脹屬性的收益資產需求較為迫切。商業不動產REITs憑借高比例分紅及收益特征介于股債之間的獨特優勢，能有效匹配這類需求。同時，當前的低利率環境下，REITs產品具備較強的估值吸引力與投資回報潛力。據測算，4只產品的預測現金流分派率區間為4.75%—6.22%，2026年度均值為5.32%。
公募REITs將優質資產與社會資本緊密相連。一方面，降低了不動產投資門檻，使廣大投資者能夠分享不動產收益，從而拓寬了財富保值增值的路徑；另一方面，它也引導金融資源更精準、高效地配置到實體經濟領域。
上交所相關業務負責人向記者表示，下一步，上交所將在中國證監會指導下，持續推進商業不動產REITs審核工作，組織市場主體扎實做好獲批REITs發行上市等工作，保障市場平穩運行。
“上交所還將促進REITs市場生態不斷優化，增強市場參與主體獲得感，在制度保障與市場協同上持續發力，推動優質商業不動產通過REITs這一渠道對接資本市場，服務實體經濟高質量發展。”該負責人說。
校對：李凌鋒
