4月24日，首批4只商業不動產REITs正式獲得中國證監會準予注冊的批復，這距離商業不動產REITs試點啟動尚不足5個月。
中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示：“從全球成熟市場發展經驗來看，商業不動產與REITs之間具有高度適配性，在酒店、商業辦公樓、商業綜合體等業態中占據較高的市場比例。我國公募REITs市場以基礎設施資產拉開序幕，并基于實踐經驗逐步拓展資產范圍至商業不動產，標志著市場正朝著更高質量的方向發展。”
底層資產涵蓋成熟商業業態
此次獲批的4只商業不動產REITs分別為中金唯品會商業不動產REIT、中信建投首農食品集團商業不動產REIT、匯添富上海地產商業不動產REIT和國泰海通砂之船商業不動產REIT。上述4只產品于今年1月下旬至2月中旬陸續上報，4月24日集中獲批，顯示出審核注冊相關工作的高效順暢。
此外，4只REITs的參與主體匯聚地方國有龍頭企業、行業內頭部民營企業等，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區域，具備良好的市場代表性與示范效應。
中金唯品會商業不動產REIT的底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目及哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，均為所在省份銷售額及坪效排名第一的奧特萊斯項目，出租率均保持在99%以上。國泰海通砂之船商業不動產REIT底層資產為砂之船（西安）奧特萊斯，為西北區域銷售額排名第一的奧特萊斯項目。
中信建投首農食品集團商業不動產REIT的底層資產為首農食品集團旗下的優質購物中心——龍德廣場項目。截至2025年末，龍德廣場出租率穩定在98%以上，現金流充裕且運營成熟。首農食品集團方面表示，中信建投首農食品集團商業不動產REIT的獲批，不僅為首都存量商業資產的證券化開辟了全新路徑，也為北京城市更新背景下資金的高效循環探索出切實可行的方案。
匯添富上海地產商業不動產REIT原始權益人為上海地產集團旗下世博發展集團，底層資產為位于上海市黃浦區的鼎保大廈、鼎博大廈。截至2025年末，兩座大廈均已進入成熟穩定運營期，出租率高，重要租戶租約期限長，現金流可預期。據悉，上海地產集團存量商業、辦公、酒店類資產近300萬平方米，雄厚的資產儲備不僅為REITs提供了優質底層資產，更為該產品長期擴募及資產組合優化奠定了堅實基礎。
匯添富基金相關人士對《證券日報》記者表示：“匯添富上海地產商業不動產REIT的獲批，既豐富了國內公募REITs市場的投資品類，也為上海核心區域優質商業資產的資本化運作提供了借鑒。”
補齊“最后一塊拼圖”
2025年底，中國證監會發布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，并出臺《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》。滬深交易所同步修訂發布公募REITs業務規則，護航REITs市場高質量發展。除上述獲批項目外，截至目前，全市場已受理17只商業不動產REITs。
對此，匯添富基金相關人士認為，商業不動產REITs試點落地，標志著公募REITs市場完成了從基礎設施到商業不動產的“最后一塊拼圖”，為盤活萬億元級商業存量資產打通了資本閉環。這一創新工具正推動房地產行業向“投—融—建—管—退”的資產精細化運營管理模式轉變，同時拓寬權益融資渠道，助力防范化解房地產行業風險。
在明明看來，我國公募REITs市場向商業不動產領域邁出堅實一步，具有多重意義：一是充分發揮REITs盤活存量資產的作用，助力房地產企業優化資本結構和商業地產行業轉型升級；二是豐富我國REITs市場的資產種類，匹配不同風險偏好投資者的另類投資需求，進一步推動REITs市場擴容；三是從中長期看，商業不動產REITs市場發展壯大后有望與大宗交易市場形成聯動，為商業不動產價值提供合理有效的“錨”。
