4月24日，證監會官網顯示，4只商業不動產REITs經上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得證監會準予注冊的批復。

商業不動產REITs試點是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措。據悉，首批商業不動產REITs項目參與主體包括央企、地方國企、民企、外企，底層資產涵蓋商業綜合體、零售、酒店、社區商業等。戴德梁行監測數據顯示，自2025年12月31日商業不動產REITs相關政策落地至今，短短4個月已有17單項目完成申報，合計擬發行規模超過600億元。

在筆者看來，這一進展標志著我國公募REITs市場正式從基礎設施單一賽道，邁入“商業不動產+基礎設施”雙輪驅動的全新發展階段。

第一，有序盤活存量資產，助力房地產構建發展新模式。

長期以來，商業地產行業沉淀大量優質自持物業，同時面臨兩大結構性難題。一是項目投資體量偏大、投資回報周期較長，行業高度依賴銀行信貸等融資渠道，容易形成期限錯配，疊加持續高杠桿，潛在金融風險不容忽視；二是大量優質商業物業長期固化為沉淀大量資金的重資產，企業流動性偏弱，經營周轉壓力大。

商業不動產REITs的推出，直擊行業痛點、精準對癥施策。一方面，將固定資產轉化為可在公開市場交易的流動性股權份額，有效減少企業對銀行債務的依賴，緩釋金融風險。另一方面，將REITs工具與房地產發展新模式戰略對接，從根本上推動商業地產持有企業從過去依賴“開發—銷售”的重資產模式轉向“運營—證券化”的輕資產模式發展，助力相關主體建立“投融管退”閉環，讓不動產通過將存量資產轉化為金融資本而非依賴散售交易“動”起來。

第二，重構不動產估值邏輯，健全市場化投資定價體系。

過去很長一段時間，商業不動產交易以線下大宗轉讓為主，參與主體多為產業資本與私募資金。這一商業模式使得投資者更看重資產增值，這往往是通過地價上漲實現的。

商業不動產REITs的推出，將從多個維度重構不動產估值邏輯和商業模式。其一，引導市場回歸資產經營本源，不再依賴土地增值和價格單邊上漲邏輯，推動行業從“重開發、輕運營”邁向“重運營、強現金流”新階段；其二，倒逼資產管理團隊持續提升項目經營水平，破解以強運營提升資產價值的核心難點，把功夫放在提升資產出租率、收益率等指標上，以求在資本市場獲得高估值和高溢價；其三，以成熟資產的長期持有、穩健經營為基礎，逐步構建商業不動產主流投資定價體系，兼顧原始權益人盤活訴求與投資者分紅預期，形成良性交易生態。

第三，嚴把資產準入關口，保障投資者獲得穩健分紅收益。

商業不動產REITs穩健運行的核心，在于底層資產的運營質量與現金流穩定性。

若想為投資者提供兼具穩定分紅與增值潛力的投資標的，嚴把資產入口是第一道防線，需優先選擇權屬清晰、區位核心、租戶優質、租約穩定且現金流持續性可預期的優質項目進入市場。同時，壓實基金管理人主動管理責任，推動機構從單純金融產品管理，轉向深度參與資產運營、業態優化、風險管控的全周期管理；更要壓實中介機構盡職調查責任，夯實全流程合規風控底座。

展望后市，據中泰證券測算，商業不動產REITs潛在盤活空間在8000億元至15000億元。預計后續合規優質項目有望穩步接續發行，持續豐富公募REITs產品供給，完善多層次資本市場服務實體經濟能力，助力不動產市場平穩健康高質量發展。