商業不動產REITs又有新產品。

證監會官網顯示，4月28日，華夏華潤置地商業不動產REIT和中金開元旅業商業不動產REIT先后申報。

華夏華潤置地商業不動產REIT底層資產是成都萬象城，這一項目于2005年選址布局成都市成華區，項目一期于2012年開業，項目二期于2020年投用，商業總體量約30萬平方米，是成都城東地標性商業綜合體。而中金開元旅業商業不動產REIT的原始權益人開元旅業集團以酒店、文旅、樂園、商業等為主營業務，這或將是又一單酒店商業不動產REIT。

此次兩只產品同步申報，進一步豐富了國內商業不動產REITs的資產類型，也有望為市場注入新的供給活力。而近日首批商業不動產REITs已經獲批。

界面新聞注意到，此前率先獲批的四只產品分別是：國泰海通砂之船封閉式商業不動產REIT、中金唯品會封閉式商業不動產REIT、匯添富上海地產封閉式商業不動產REIT，以及中信建投首農食品集團封閉式商業不動產REIT。

上述4只商業不動產REITs匯聚了地方國企與頭部民企等多元主體，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區域，具備良好的市場代表性與示范效應。

這其中，擬募集規模最大的是中金唯品會商業不動產REIT，其底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，擬募集規模74.7億元。其次是國泰海通砂之船商業不動產REIT，底層資產為砂之船（西安）奧特萊斯項目，擬募集規模50.64億元。中信建投首農商業不動產REIT和匯添富上海地產商業不動產REIT底層資產分別為北京昌平的龍德廣場和上海鼎保大廈、上海鼎博大廈，擬募集規模分別為27.5億元、40.02億元。

瑞思研究院院長朱元偉在接受界面新聞采訪時表示，此次獲批的四只商業不動產REITs底層資產類型差異化顯著，形成互補組合。奧萊類資產表現尤為亮眼——杉井奧萊和砂之船奧萊均為各自區域的銷售額和坪效排名第一項目，客流量穩定，經營韌性強。辦公類資產位于上海黃浦區世博會城市最佳實踐區，區位稀缺，租約期限長、現金流可預期性高。區域性購物中心龍德廣場位于北京昌平區核心位置，區域人流聚集效應明顯，租金水平相對穩健。

據朱元偉透露，首批項目普遍在問詢反饋后主動下調估值3%至5%。而下調主要來自對經營參數采取更保守的假設（出租率、收繳率、增長率），并配合更低的折現率以反映低息環境的市場趨勢。

“監管層的審慎導向既為投資者讓利，也為二級市場預留了安全邊際，同時為后續申報項目確立了參照標準。”朱元偉表示，對于發行人而言，若以REITs為長期資本運營平臺，更應關注投資者結構優化和后續擴募空間，而非糾結于發行定價這一時點的單次博弈。

自2025年12月31日，中國證監會正式印發《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》及相關配套文件以來，已受理的產品達到19只，申報募集規模合計超600億元。根據戴德梁行發布的數據，在前17只產品，從資產類型來看，購物中心類6只、商業綜合體類5只、酒店類3只、奧特萊斯類2只、社區商業類1只。

此次獲批的產品對后續產品有何借鑒意義？

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，這四只產品的成功過審，為后續排隊申報的產品指明了兩個方向：一個是地方城投或國資平臺手中的優質存量資產，只要地段過硬、權屬清晰，依然是最穩妥的申報標的。二是“細分賽道”大有可為：唯品會和砂之船的獲批證明，在商業地產整體承壓的當下，“奧萊模式”憑借高性價比、強目的性消費的特點，成為了穿越周期的優質底層資產。后續的民營企業若想在紅海中突圍，必須在運營精細化、業態獨特性上拿出真本事，走“精品化”路線。

在首批商業不動產REITs成功落地并明確行業發展方向的基礎上，從長期發展視角看，商業不動產REITs的穩步推進不僅為盤活國內龐大的商業不動產存量資產打開了新通道，也為持有型商業地產打通了“投融管退”的完整資本閉環。

這種機制創新既能幫助原始權益人回收資金用于新的項目投資，又能為普通投資者提供分享成熟商業資產穩健收益的標準化工具，同時對推動商業地產行業向輕資產運營模式轉型、穩定房地產市場具有深遠意義。但對于市場參與各方而言，這一進程中仍需關注產品定價機制優化與長期運營能力提升等核心問題。

朱元偉告訴界面新聞：“我們目前是很難對具體的分派率水平去做預測，因為整體的結果會隨著定價的不同而形成差異化。但是，過去兩個月我們頻繁地對各種類型的投資人進行了訪談、溝通和閉門會的研討，得到的反饋顯示，投資人對首批商業不動產還是相對非常樂觀和積極的。”