證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

日前，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。這是我國首部國家級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，標(biāo)志著城市更新頂層設(shè)計(jì)從原則性指引升級為系統(tǒng)性制度安排。

《規(guī)劃》明確，到2030年，城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效。圍繞這一目標(biāo)，《規(guī)劃》提出健全城市更新實(shí)施機(jī)制、激活城市存量資源潛力、構(gòu)建可持續(xù)投融資體系等重點(diǎn)任務(wù)。

受政策利好提振，地產(chǎn)板塊昨日表現(xiàn)活躍。截至收盤，港股碧桂園漲超16%，中國奧園漲超12%；A股方面，萬科A漲7.25%，招商蛇口漲5.13%，綠地控股漲5%。

健全實(shí)施機(jī)制：

先體檢、再策劃、后實(shí)施

《規(guī)劃》專章部署城市更新政策體系，首要舉措是健全實(shí)施機(jī)制。其中提出，全面開展城市體檢，建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”三級實(shí)施體系，推動(dòng)城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)。同時(shí)，建立城市更新項(xiàng)目庫，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目常態(tài)化儲備與動(dòng)態(tài)調(diào)整。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長吳璟在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前城市更新很難用一種通行模式“包打天下”。《規(guī)劃》并非自上而下層層設(shè)定指標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)“先體檢、再策劃、后實(shí)施”，因地制宜、因項(xiàng)目施策。他指出，從2025年5月中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》到此次國務(wù)院出臺專項(xiàng)規(guī)劃，頂層設(shè)計(jì)完成了系統(tǒng)性升級。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，項(xiàng)目入庫是城市更新的前提。未來將以項(xiàng)目庫為載體，依據(jù)項(xiàng)目編制改造方案和資金平衡方案，即“一項(xiàng)目兩方案”，并據(jù)此申請多元化資金支持。《規(guī)劃》發(fā)布后，各地在編制專項(xiàng)規(guī)劃階段，需將預(yù)期項(xiàng)目入庫管理，以此作為分解落實(shí)各項(xiàng)量化指標(biāo)的核心抓手。

激活存量資源：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“空間運(yùn)營”

《規(guī)劃》在“培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能”一章中，明確提出“激活城市存量資源潛力”重點(diǎn)任務(wù)，大篇幅提及房地產(chǎn)內(nèi)容。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，培育發(fā)展新動(dòng)能是《規(guī)劃》的另一大創(chuàng)新突破。《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)依托老舊廠區(qū)、低效園區(qū)盤活利用，推進(jìn)土地混合開發(fā)、空間復(fù)合利用及合規(guī)用途轉(zhuǎn)換，重點(diǎn)培育智能建造、低空經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)“空間更新+產(chǎn)業(yè)升級+消費(fèi)激活”的復(fù)合型發(fā)展。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，《規(guī)劃》將房地產(chǎn)與激活存量資源相結(jié)合，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。房地產(chǎn)的角色正在轉(zhuǎn)變：發(fā)展邏輯不再是“拿地—開發(fā)—銷售”，而是轉(zhuǎn)向激活城市存量空間價(jià)值。

陳文靜預(yù)計(jì)，保障性住房供給將與盤活存量商品房更緊密結(jié)合。更多城市將收購存量商品房或二手房用于保障房，同時(shí)通過改建閑置商辦、廠房等拓寬房源渠道。在改善性住房供給方面，因城施策將與存量盤活深度綁定，配套完善、區(qū)位更佳的存量土地將優(yōu)先入市。公積金政策也有望發(fā)揮更大作用。對房企而言，項(xiàng)目來源將更多轉(zhuǎn)向城市更新、舊改、低效用地再開發(fā)等領(lǐng)域，房企向存量資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型的特征將進(jìn)一步強(qiáng)化。

破解資金難題：

三大來源明確路徑

城市更新項(xiàng)目入庫后，資金問題是核心。為此，《規(guī)劃》在政策體系部分明確提出，要“構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系”。

吳璟表示，以往城市更新主要依靠提升容積率釋放土地增值收益，但當(dāng)前大量項(xiàng)目不再大幅增容，“賬怎么算得過來”成為現(xiàn)實(shí)難題。《規(guī)劃》按照“誰受益、誰出資”原則，構(gòu)建政府、市場、居民合理共擔(dān)的資金機(jī)制，并允許地方政府專項(xiàng)債、REITs、城市更新企業(yè)發(fā)債等多元工具協(xié)同發(fā)力。值得關(guān)注的是，《規(guī)劃》提出“探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建”，為居民改造貸款等金融產(chǎn)品提供了明確政策依據(jù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，《規(guī)劃》明確了三大資金來源：財(cái)政、金融與社會(huì)資本。財(cái)政方面，涵蓋中央財(cái)政支持、專項(xiàng)債、地方財(cái)政資金及稅費(fèi)減免；金融方面，支持銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場化融資模式；社會(huì)資本方面，REITs在商業(yè)辦公、保租房等領(lǐng)域已發(fā)揮良好盤活作用，資產(chǎn)證券化及公司債券等工具也將更加靈活。

“各地應(yīng)積極用足用好這些政策，資金落實(shí)到位是加快推進(jìn)城市更新的重要支撐。”嚴(yán)躍進(jìn)說。