證券時報記者 余世鵬
近日，首批4只商業不動產REITs確定將于6月18日正式掛牌交易。最新披露的持有人數據顯示，機構投資者持有份額占比超90%，其中不僅包括券商、私募等傳統機構，還出現了國新資管、中國保險投資基金等代表性“長線資金”。
有機構對證券時報記者表示，隨著首批產品發行落地，REITs二級市場有望迎來階段性估值修復窗口。后續走勢取決于長線增量資金入市及相關配套政策的推進情況，重點關注兩大關鍵節點：一是險資入市增持商業不動產REITs的時點；二是首批REITs指數基金獲批落地的時點。行業樂觀預期，7月前后或將出現積極變化。
兩路“長線資金”搶籌
根據中信建投基金6月12日公告，中信建投首農商業REIT總募集份額為10億份（其中上市份額3億份），認購金額達30.13億元，持有人戶數共8345戶。在前十大持有人中，北京糧食集團有限責任公司與北京市西郊農場有限公司分別持有2億份和1.4億份，占比20%和14%，位居第一、第二大持有人。中國國新資產管理有限公司（簡稱“國新資管”）持有2554萬份，位列第五大持有人；此外，前十持有人還包括中信證券、深圳市高新投集團有限公司等機構。
公開資料顯示，國新資管為國務院旗下中國國新控股的全資子公司，成立于2005年，注冊資本400億元。此前，同為國新控股子公司的國新投資，曾認購廣發、南方、景順長城等公募發行的中證國新港股通央企紅利ETF。
同樣獲得長線資金青睞的還有國泰海通砂之船商業REIT。該REIT于6月11日公告顯示，在10億份總份額中，原始權益人砂之船（西安）購物廣場有限公司持有4.1億份，占比41%；其余九位前十持有人則來自券商、私募、資管及險資等機構。其中，中金公司與中國保險投資基金（有限合伙）分別持有1091.32萬份和1000萬份，位列第九和第十大持有人。
中國保險投資基金（有限合伙）的股東包括平安人壽、泰康資管、中國人壽、太平資管等險資機構，系國家級戰略性投資平臺，定位為發揮保險行業長期資金優勢的戰略性、主動性、綜合性投資平臺，既可充當直接投資基金，也可作為母基金對接其他投資基金。
在中金唯品會商業REIT和匯添富上海地產商業REIT的前十大持有人中，則涵蓋了券商（如國信證券、中金公司）、信托（如上海國際信托有限公司－上信睿啟1號集合資金信托計劃）、資管（如建信資本－建設銀行－建信資本錦繡8號集合資產管理計劃）等各類機構，以及聚焦基礎設施策略的相關私募基金。
估值修復受兩大因素影響
上述4只產品作為首批商業不動產REITs，底層資產分布于北京、上海、西安等核心城市，業態涵蓋奧特萊斯、辦公樓、商業綜合體等，預計合計募資規模超140億元。截至6月12日，即將上市及已申報的商業不動產REITs共計21只，整體募集資金規模預計突破千億元。
銀河證券指出，雖然當前多數儲備項目仍處于盡調、申報階段，但從即將上市的4只產品的申報周期來看，商業不動產REITs的落地時長約為4至6個月，市場預期年內仍將是其集中發行期。
商業不動產REITs掛牌上市對二級市場的影響，已成為業內關注焦點。二季度以來，REITs二級市場呈現“4月末承壓下行—5月中下旬繼續探底筑底—5月末至6月初修復反彈”的V形階段性行情。其間，中證REITs全收益指數于4月21日觸及階段性高點1031點，隨后在5月下旬跌破1000點后觸底回升。
銀河證券報告認為：“這一走勢與即將上市的4只商業不動產REITs集中募集發行的節奏較為一致，供給擴容預期從發酵、落地到邊際緩和，成為貫穿近一個月行情的核心主線。”市場對商業不動產REITs的供給預期，已實現從“悲觀計價到利空落地，再到政策托底預期升溫”的估值修復轉變。后續估值修復進程將主要受短期基本面變化與政策預期博弈兩大因素影響。
據Wind數據統計，截至6月12日，82只在二級市場交易的REITs產品近三個月平均跌幅為5.09%，18只跌幅超過10%，最大跌幅達28.20%；19只產品上漲，最高漲幅為13.96%，也是唯一漲幅超10%的產品。
從周度交易情況看，REITs成交額從5月下旬的逾33億元回落至上周的20.39億元。在此期間，主力資金持續凈賣出，凈賣出額度基本保持在4000萬元以上，上周凈流出約7000萬元；5月20日當周凈賣出更超過1億元，與4月22日當周逾1億元的凈買入形成鮮明對比。
五大投資機會受關注
針對上述情況，招商基金資深策略分析師田悅對證券時報記者表示，REITs市場正處于供給壓力釋放與政策紅利引導的深度博弈期。REITs市場短期影響因素,在于商業不動產REITs集中掛網帶來的供給影響，且部分項目面臨解禁壓力。REITs個券基本面分化還在延續，除部分行業外，底層資產經營情況未現系統性改善。但REITs市場也存在積極利多因素，如首批REITs指數基金的申報，有利于吸引看重指數配置功能的長期資金入市，提升市場定價的透明度與流動性，平抑短期非理性波動。
銀河證券建議，可關注7月前后長線增量資金入市配套政策落地后帶來的行情修復。目前，距離4只商業不動產REITs正式上市尚有一段時間，上市前暫無新增集中募資擠占流動性，市場或迎來階段性估值修復窗口期。后續持續修復情況，要看長線增量資金入市和配套政策落地的情況，一是關注險資入市增持商業不動產REITs時點，二是5月中旬申報的REITs指數基金獲批落地時點，7月前后或可期待。
基于上述分析，田悅表示REITs市場的投資后續可關注五大機會：一是政策變化帶來的脈沖式交易機會；二是動態評估板塊防御屬性，關注超跌行業中被錯殺項目的操作機會；三是擴募、分紅派息、大額解禁等特定時點的交易性機會；四是新發商業不動產項目的打新價值，關注項目基本面并精選個券；五是在流動性維持現狀的背景下，需及時跟蹤應對基本面變化，避開無實質經營支撐的估值回升項目，在震蕩整固中尋找確定性收益。
就具體板塊而言，銀河證券表示，結合保險后續可能入市、REITs指數基金待落地的長線資金利好，優先推薦倉儲物流、產業園兩大高彈性方向的成熟項目，穩健配置高速、市政環保等估值尚未充分兌現的細分品種標的。
