李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
剛剛公布的數據顯示，一季度全國房地產開發投資增長0.7%，較1-2月的3.7%明顯下行。開發投資增速明顯下行，源于土地購置和新開工下行。
開發商拿地和新開工下降，一方面是由于去年下半年以來部分民營房企債務風險顯現，房企拿地積極性降低，在建項目出現停工停產、復工較難，儲備項目開工困難；另一方面，金融機構對地產的風險偏好下降，疊加去年以來持續去杠桿，導致開發商融資急劇收縮。一季度，房企到位資金下降19.6%。其中，一季度國內貸款對房地產企業下降23.5%，顯示銀行、信托等傳統融資渠道對房地產融資的積極性下降，背后則是由于部分房企信用風險在持續，風險偏好降低。同時，房企自籌資金連續2個月負增長，意味著債券融資、私募等等渠道也開始收縮，新增地產類債券發行主要偏好非民企地產。
外源融資收縮的同時，占大頭的內源融資也明顯下行。目前，包括定金、預付款、按揭貸款在內的銷售回款，占開發商資金來源的53%，已成為開發商最主要的資金來源渠道。今年一季度，銷售回款下降25.7%。意味著在疫情多點散發、居民收入下降、預期轉弱等沖擊下，需求端比較弱勢。
一季度，全國商品房銷售面積下降13.8%，商品房銷售金額下降22.7%。房企銷售金額比銷售面積降幅大，意味著房價下降。一方面，商品房市場需求比較弱勢，供給端開發商加大促銷力度，導致房價水平下跌。根據國家統計局數據，截至今年3月份，70城新房價格連續7個月下降。一季度，全國商品住房均價為9552元/平方米，自2021年2月達到11030元/平方米的歷史最高水平后，已經連續13個月下降。
另一方面，整體房價較高的東部區域成交跌幅更大，拖累了銷售金額。一季度，東部地區銷售面積、金額分別下降20.9%和27.7%，降速分別比全國高6.9個百分點和5個百分點。東部地區市場交易下降更明顯，主要與該區域去年上半年樓市較熱導致高基數，去年下半年以來調控收緊，市場明顯下行等有關，疫情也是重要原因。
近期，自上而下積極紓困疫情影響，并出臺了促進消費、穩定就業、降低融資成本等一攬子政策部署。房地產方面，100多個城市持續降低按揭利率，各地房貸額度也比較充分，70多城市因城施策促進房地產良性循環，包括上海、蘇州、廈門、東莞等重點城市，對限購、限售、限價等政策，做了區域上或力度上的糾偏。疫情得到控制后，預計銷售面將會好轉。
但2020年以來，疫情斷斷續續，居民收入及預期有所變化。央行城鎮儲戶問卷調查顯示，一季度傾向“更多消費”的居民占23.7%，較上季度減少1.0個百分點；傾向更多儲蓄的居民占54.7%，較上季增加2.9個百分點。因此，需求端能在多大程度修復，必須要考慮購買力的變化。
2016-2021年，我國商品房交易規模一直在峰值左右，年度銷售面積在15億-18億平方米徘徊，銷售金額則從11.7萬億元直線上升至18.2萬億元。根據社科院國家金融與發展實驗室的數據，中國居民部門杠桿率攀升速度較快，從2000年不到5%增至2021年的62.2%。再考慮到，我們要打造消費主導的內需增長模式，而2021年城鎮居民人均住房面積已經達到40平方米。總之，繼續激活需求端購買力，邊際效應或減弱，也要考慮高房價對內需的擠出效應。
不過，目前商品房市場的新現象，就是人口向都市圈和大城市集中，東部三大都市圈及中西部武漢、鄭州、成渝等都市圈，商品房銷售占全國的65%左右。這些區域樓市是影響“穩地價、穩房價、穩預期”的重點區域，甚至關乎“穩增長”大局。就房地產而言，若需求端不穩，商品房市場銷售和預期持續惡化，則會導致供給端沖擊繼續存在。只有商品房市場穩定和好轉，供給端風險處置的問題才能有效解決。
也即，只有商品房銷售端趨于穩定，重點區域需求面開始好轉，出問題企業的“自救能力”才能提振。進一步，穩健經營的企業才會有積極性收并購出險項目，增量資金才有動力去盤活存量市場，防風險才能兜住底線。而且，需求端適度紓困，并激活供給端問題的解決思路，有望斬斷供給端對市場預期和需求端的無謂沖擊，從而從源頭上夯實行業和市場的穩定性。
近日，央行出臺23條紓困疫情的舉措中，提出“合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付比例，最低貸款利率要求”。本質上，這是順應都市圈和熱點城市改善型需求快速增長，在國家差別化住房信貸政策的框架下，適度調整貸款首付比例、下調貸款利率，降低購房門檻、購房成本，促進合理住房需求釋放。同時，這也有利于存量房流轉和新市民置業。
近期，熱點城市政策調整就是上述思路的體現，比如蘇州將限售從5年降至2年，上海縮短臨港片區人才購房的社保門檻，南京外圍兩區縣松綁外地人購房等。這些措施既有利于穩定商品房市場，也滿足居民合理購房需求。但同時，有的城市推出接力貸、限購區域降低首付等都被叫停。這說明，樓市紓困和促進消費可以因城施策，但“房住不炒”是底線。
在這個框架下，合理需求釋放并帶動存量房源流轉利用，鼓勵新市民低成本安居，將帶動重點區域房地產穩定。這些區域是樓市的基本盤，新市民是住房需求的主體。這些區域的房地產穩定了、新市民的住房需求實現了，房地產“人-地-房”匹配也就達到了，全國樓市也就穩定了。
（作者：李宇嘉 編輯：陸躍玲）
