李宇嘉（廣東城規院住房政策研究中心首席研究員）
根據中指院監測的數據，2022年國慶假期期間（10月1日-10月7日），重點監測的全國21個城市新建商品住宅成交面積為66.93萬平方米，相較2021年國慶假期下降了37.7%。部分城市在去年同期低基數下同比出現增長，但整體成交降幅仍較大。考慮到網簽數據具有一定滯后性，結合企業反饋及認購情況來看，部分城市國慶黃金周樓市出現一定的恢復。
比如，據南京網上房地產數據，國慶7天南京新房住宅共認購1786套，比2021年同期969套的認購接近翻倍；9月26日-10月2日，重慶新房成交12.39萬平米、1069套，環比上周增長27.7%，8月份以來周均成交首次突破“十萬平米”；另外，即便黃金周期間交易下降的城市，其中心區面向改善的新盤、外圍面向剛需的新盤，只要價格明顯優惠，也能獲得不錯的銷量。
調研顯示，目前市場需求有新變化：一是新盤訪客量、看房頻次明顯增加，但“下定（定金）”較猶豫；二是城市外圍項目面向首次置業的剛需群體，價格整體在下降，但去化率較低（在30%左右），中心區項目面向改善和換房群體，價格較高、有的還在漲價，但去化率較高（多在50%以上）；三是但凡價格能定在周邊二手房價以下的新盤，都能獲得不錯的去化。
這說明，一方面城市外圍區域供應量大，而剛需群體受疫情沖擊、工作和收入穩定性下降等，買房積極性受挫；另一方面，城市房價水平整體較高，加上預期房價下降，“等等看”的心態明顯。在供給端，黃金周期間房企營銷非常積極，城市外圍項目打折力度比較大，珠三角一些地區低至7-8折；還有免成本首付分期，全渠道轉介（中介費率高達10個點）以促進去化等。
國慶假期前兩天，穩定市場預期和提振需求的政策密集釋放，房價持續下跌的城市下調或取消了首套房貸利率下限，“賣一買一”的換房需求免除了個人所得稅，首套個人住房公積金貸款利率下降0.15個百分點。堅持“一城一策”主基調的同時，國家部委罕見地密集出牌，在需求端對癥下藥，釋放積極信號，目的就是“降成本”、疏通市場流通環節，助力穩樓市。
筆者認為，由于商品房市場仍處于下調進程中，房價還在下跌，預期也較為疲弱，而疫情因素、“保交樓”進入攻堅期，風險繼續釋放等，仍在持續沖擊需求端，今年國慶假期期間商品房市場繼續下行在情理之中，近期政策紓困也難以短期見效。值得注意的是，據Wind統計，剛剛過去的9月，30大城市新房成交環比增長6.73%，其中一線、二線和三四線分別增長17.31%、0.60%、9.03%；同比方面，30大城市新房交易跌幅連續兩個月收窄。
同時，貝殼的數據顯示，今年國慶假期期間，全國50個城市二手住房成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的2倍。這說明，購房者對期房接受度下降的情況下，加上買家對二手房的議價空間提升，很多需求轉向二手住房。
總的來看，剛性和改善型購房需求仍舊存在，但有兩個問題：一是供需錯配。有的購房者認為新房價格盡管有所下降，但還是偏高，首付或月供超過承受能力，期待利率再次下降；有的購房者認為供應的區位不理想，外圍區域公共設施配套不到位，通勤成本高，有的擔心新房難以交付；二是預期不振，主要是擔心房價繼續下跌，或者對未來房地產市場整體較為悲觀。
在堅持“房住不炒”的前提下，通過供需兩端精細化的政策設計，積極降低門檻、降低成本、疏通環節，支持剛需和改善型需求，已經成為近期樓市調控的主基調。首當其沖的就是，消除供給端的沖擊，隨著專項借款、紓困基金開始在具體項目落地，銀行等金融機構也順勢加大資金扶持，出險項目“保交樓”的進度全面提速，供給端沖擊將開始消退。而在需求端，近期政策逐步開始精細化地對癥下藥，比如，廣州推出的“帶押過戶”、北京推出的“連環單”并行處理等，都是針對“賣一買一”換房需求存在的痛點進行疏導、降低交易成本，推進新房和二手住房之間的良性循環、推進首次買房和換房的良性循環。
事實上，9月30日財政部、稅務總局關于免除換房需求個人所得稅的新政，其設計也很精細化、有針對性，意在促進市場良性循環。筆者認為，近期供給端“保交樓”全面發力，需求端精細化的紓困政策設計，再加上開發商的降價促銷，提升“交付力”，供需兩端齊頭并進、相互促進，不僅能打通住房需求實現的堵點，還能降低交易成本和門檻，滿足合理的住房需求。
多方政策疊加、精心設計并久久為功，市場探底并企穩的趨勢就會逐漸浮現，主要城市新房交易量同比跌幅收窄，就是一個信號。穩定樓市，并不是要重回周期上漲，而是降低風險和過度沖擊，并積極探索新模式，包括降低土地成本和依賴，推進租購并舉和保租房，實現新市民安居，順利轉到新的模式。
