自今年4月底廣州推出“穗八條”之后，“南十條”“花八條”等各區(qū)的增量房地產政策紛紛出臺。

6月2日，廣州市南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步推動南沙區(qū)房地產市場高質量發(fā)展的實施意見》（簡稱“南十條”），打出了政策“組合拳”降低置業(yè)門檻，多措并舉推動房地產市場穩(wěn)預期、去庫存、優(yōu)供給，全力構建房地產發(fā)展新模式。

南沙此番出臺增量政策，覆蓋了以舊換新、現(xiàn)房銷售、購房入學、保障房收儲、存量盤活、好房子建設、15分鐘生活圈、市場化安置、一站式政務指引、風險防范等十個方面，政策覆蓋面廣，后續(xù)效力也備受期待。

在南沙之前，花都也已經(jīng)落地“花八條”助力房地產市場企穩(wěn)。廣州市花都區(qū)副區(qū)長麥韶明介紹，“穗八條”實施后，花都區(qū)在全市率先出臺了“花八條”政策，新政落地后，花都區(qū)房地產市場熱度持續(xù)回升，交易活力不斷釋放。

廣州房地產政策向來積極開放。在當前供給端和需求端的限制性政策已經(jīng)全面解除后，廣州還繼續(xù)通過“真金白銀”的補貼以及打通收儲鏈條等進一步活躍房地產市場。

隨著政策逐漸顯效，廣州樓市也已經(jīng)出現(xiàn)正面的變化。據(jù)廣州市房地產中介協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)，今年5月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為9983套、99.51萬平方米，同比分別增長8.5%和7.9%。廣州房地產市場正在全面回穩(wěn)中。

增量政策發(fā)力

從政策力度來看，“南十條”無疑誠意十足。

南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局局長陳榮毅介紹稱，在以舊換新方面，面向居民開展“收舊房、換新房”活動，收房范圍為廣州市全域，購買的新房需位于南沙區(qū)內。“舊房”收購款可直接抵扣“新房”購房款。同時，按新房總價1%發(fā)放專項補貼，單套最高2萬元，補貼總額3000萬元，用完即止。

陳榮毅強調，與廣州市“賣舊買新”按貸款總額1%補貼（最高3萬元）不同，南沙按購房總價補貼，全款、低貸款購房者均可受益，購買200萬元新房即可拿滿補貼。兩項補貼還能與南沙人才生活補貼疊加，符合條件的青年人才最高可獲17萬元補貼。置換模式上，由開發(fā)商或其指定單位直接收購舊房，省去中介掛牌、自主售賣等繁瑣流程，居民與開發(fā)商談定價格、補齊差價即可一步到位置換新房。

在購房入學方面，網(wǎng)簽即可申請學位，探索商辦物業(yè)入學。

南沙作為廣州的郊區(qū)，通過真金白銀補貼以舊換新以及購房入學等方面的發(fā)力，對人才的吸引力大增。

近期在了解廣州以舊換新政策的新市民劉同告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“我計劃換房的原因是孩子到了上學的年紀，需要一套對應優(yōu)質教育資源的房子。南沙購房即可入學，能滿足我對學校質量的要求，因此列入我的考慮范圍。我計劃是將現(xiàn)在番禺住的兩房置換到南沙，有18號線通勤也比較方便，如果以舊換新能夠給個比較好的評估價，我也省去了復雜的置換流程。”

除了給予補貼以外，南沙區(qū)屬國企還配套了相應的以舊換新實施方案。據(jù)開建集團董事長葉鎮(zhèn)慧介紹，開建集團推出的以舊換新模式，旨在幫助改善型家庭解決舊房置換問題。開建集團以舊換新通過直接收購等方式，降低業(yè)主置換過程的不確定性。同時，舊房收購范圍覆蓋符合條件的住宅及部分具有運營價值的資產。自方案推出以來，已有超400組客戶報名咨詢。

據(jù)南沙開建集團董事長顧問宋榮介紹，開建集團首批收舊資金30億元；收儲范圍面向全市；除住宅外，寫字樓、商辦、廠房均可收儲；置換方式可一套換多套或多套換一套。評估機制上，通過招標引進8家評估單位進行綜合評估。

廣州樓市企穩(wěn)中

南沙此番出臺“南十條”，旨在讓房地產市場企穩(wěn)回升。在南沙發(fā)布“南十條”之前，廣州花都也已經(jīng)率先落地“花八條”，從政策實施效果來看，這些增量政策也已有效發(fā)力。

根據(jù)“花八條”，花都區(qū)財政安排3000萬元專項資金，對在2026年5月5日至12月31日期間，購買新建商品住宅并完成網(wǎng)簽，且在網(wǎng)簽日前后1年內出售個人名下花都二手住宅的居民，按新房貸款總額的1%給予補貼，單套最高2萬元。補貼按申請順序發(fā)放，發(fā)完即止。

更受關注的是，花都區(qū)上述區(qū)級補貼可與廣州市換新補貼疊加。市民參與“賣舊買新”，最高可額外獲得5萬元市級優(yōu)惠，合計節(jié)省最高7萬元。

據(jù)廣州市房地產中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為9983套、99.51萬平方米，同比分別增長8.5%和7.9%。從各區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)來看，隨著政策環(huán)境更加優(yōu)化，購房成本較低的增城、南沙、從化、黃埔等外圍區(qū)域普遍增長，分別同比增長30.47%、28.36%、22.75%、21.06%。

而從今年“金三銀四”以來，廣州樓市外圍區(qū)域的成交就錄得較好表現(xiàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年4月，花都區(qū)成交1018套，同比大幅上升25.52%，是全市套數(shù)同比漲幅最大的區(qū)域；增城區(qū)成交1301套，同比上升13.92%；南沙區(qū)成交607套，同比上升12.83%，成交均價同比微升2.12%。

外圍區(qū)域錄得成交放量，是因為這些區(qū)域的價格已經(jīng)逐漸回歸理性。克而瑞分析稱，外圍區(qū)域成交套數(shù)普遍同比正增長，但均價普遍同比下降，延續(xù)“以價換量”特征。

一位廣州房企的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“市場溫吞了數(shù)年，今年廣州房地產市場的確有比較明顯的好轉，尤其年初至今部分項目通過以價換量的方式獲得流動性，購房者對于現(xiàn)在的價格也覺得能夠接受，推動了部分剛性需求的入市。后續(xù)市場如果能夠繼續(xù)通過以舊換新向上進一步打通置換鏈條，則市場還有希望在接下來的淡季錄得較好的成交表現(xiàn)。”

中指研究院高級分析師鄭俊彤分析稱，今年5月，政策層面延續(xù)“穩(wěn)市場”基調，城市更新、存量盤活及公積金優(yōu)化等領域均有推進。預計各地將繼續(xù)因城施策推進政策落實，需求端或進一步降低購房成本，如降低房貸利率、給予貸款貼息等；供應端有望加大存量商品房及閑置土地收儲力度，并加快推廣“收舊換新”等打通置換鏈條相關政策。

鄭俊彤強調，市場方面，隨著年中銷售節(jié)點來臨，重點城市優(yōu)質項目推盤節(jié)奏及房企營銷力度均有望加大，核心城市新房銷售或延續(xù)溫和修復態(tài)勢，但城市間、項目間的分化格局將進一步凸顯。年中二手房成交量有望保持平穩(wěn)，在掛牌量逐步回落的背景下，價格跌幅預計維持在窄幅區(qū)間。