近日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱規劃），明確了2026年至2030年我國城市更新工作的發展目標、重點任務、重大工程與配套政策。
規劃設定了階段性發展目標：到2030年，城市更新行動取得重要進展，人居環境明顯改善、安全發展基礎更加牢固、治理水平大幅提高；到2035年，基本建成創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。
同時，規劃聚焦城市發展與民生改善，部署六大核心任務、七大政策舉措及14項重大工程，尤其在存量資源盤活、住房品質提升、老舊住房更新改造、房地產新模式構建等領域出臺多項支持政策。
“作為首次出臺的城市更新‘十五五’規劃，整體更加注重原則性、整體性的謀劃，充分融合了城市更新前瞻性的發展理念、可持續性的發展機制以及系統性的實施模式。”中指研究院研究總監吳建欽向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）分析稱。
深化住房公積金制度改革
吳建欽表示，在此前《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》提出的發展目標基礎上，本次規劃將城市更新的發展目標進一步展望至2035年。
每經記者梳理發現，在激活城市存量資源潛力方面，規劃指出，全面摸清城市存量資產資源底數，推動已供未開發土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。
加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。
規劃提出，因城施策增加改善性住房供給，規范發展住房租賃市場。促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。加強和規范存量城市基礎設施資產管理。
推進“好房子”建設方面，實施房屋品質提升工程，兼顧增量建設與存量更新，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。
鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應用性能優異的新型建材。在新建、改造住宅項目中開展數字家庭建設，豐富數字家庭應用場景。
持續推動城鎮老舊小區改造方面，重點對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質實施針對性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結合改造同步完善長效管理機制，提高管理維護水平。
城市更新告別模糊化推進
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，本次規劃核心是依托“兩個轉向”推動城市高質量發展，依托六大核心任務、七大政策舉措，構建可持續更新機制，助力2030年城市開發建設模式轉型初見成效。
在李宇嘉看來，本次規劃最大亮點是出臺多項可落地的量化指標，明確“十五五”期間老舊小區改造11.5萬個、危舊房改造50萬套/間、城中村改造4000個等具體目標，覆蓋民生、發展、安全三大更新領域，讓城市更新告別模糊化推進，實現精準落地。同時，規劃確立“先體檢、后更新，體檢更新一體化”的全新邏輯，圍繞房屋安全、管線、水質、節能、數字家庭等維度開展城市體檢，真正做到有的放矢、精準“把脈”。
吳建欽也表示，規劃首次在全國層面針對居住空間、產業空間、公共空間的更新改造提出了量化的發展目標。其中居住空間的更新改造規模較“十四五”有所下降，產業空間、公共空間的更新規模較“十四五”力度有所上升，這表明未來的城市更新將更加綜合、更加系統。
在落地機制與資金保障上，李宇嘉指出，規劃建立“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的層級體系，依托城市更新項目庫實現項目常態化儲備、動態調整，落實“一項目兩方案”機制，保障項目有序推進。
吳建欽認為，規劃在城市更新政策體系支持方面，更好回應市場關注點，提出了多項創新性舉措。“特別是重點提出了要構建可持續的城市建設運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、健全法律法規標準體系。”
其中，在“更大力度支持盤活存量土地”方面，提出了包括過渡期滿土地出讓政策、土地使用權續期及地價計收規則、優化不動產登記規則等多個方面進一步明確了更好適應市場需要的政策方向。在“健全法律法規標準體系”中系統性提出了未來需要結合城市更新場景，需進一步完善的相關法律法規及標準體系，避免不符合最新形勢的相關限制，為城市更新的發展提供更加匹配的制度體系。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，本次規劃搭建起財政、金融、社會資本三路并進的多元投融資體系，有效破解城市更新資金難題。財政層面整合中央支持、地方專項債、配套資金及稅費減免政策；在金融層面創新老舊住房原拆原建專屬金融模式，豐富市場化融資方式；同時依托REITs（不動產投資信托基金）、資產證券化、公司債券等工具，充分撬動社會資本參與城市更新建設。
“規劃還明確要深度盤活城市土地、房屋存量資源，助力房地產行業轉型發展。通過全面摸排存量資產底數，分類盤活老舊廠房、商住用房等閑置資源，完善樓市發展基礎制度，優化保障房、改善性住房供給，支持房企轉型深耕、積極參與城市更新建設。”嚴躍進說。
