近期，自然資源部、公安部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等五部門聯(lián)合印發(fā)文件，提出“深化帶押過(guò)戶”改革，有效降低企業(yè)過(guò)橋資金負(fù)擔(dān)。實(shí)踐中，在不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)益流轉(zhuǎn)及實(shí)物處置過(guò)程中，因涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押，必然要經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移和抵押等多個(gè)行政程序，既不方便市場(chǎng)主體辦理，也會(huì)在辦理過(guò)程中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，積極推動(dòng)“帶押”相關(guān)行政流程改革，將會(huì)有效減輕市場(chǎng)主體負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)出高效便民的服務(wù)導(dǎo)向。
“帶押過(guò)戶”機(jī)制，核心是合并辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記。通常，已抵押不動(dòng)產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需要籌措資金解除抵押手續(xù)，這無(wú)形之中將增加出讓人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。特別是企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)抵押獲取銀行貸款時(shí)，這期間若想處置不動(dòng)產(chǎn)，往往會(huì)借助短期高息過(guò)橋資金，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較高。而受讓人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)后繼續(xù)抵押貸款，也要攜帶相應(yīng)資料和證件辦理抵押登記，并向銀行申請(qǐng)新的貸款，也非常不便利。這次五部門深化“帶押過(guò)戶”改革，要求各地因地制宜，靈活采取多種模式，通過(guò)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，借新貸與還舊貸無(wú)縫銜接，方便企業(yè)購(gòu)置各類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，能夠及時(shí)享受“帶押過(guò)戶”服務(wù)，有效降低企業(yè)過(guò)橋資金負(fù)擔(dān)。
“帶押”改革也不限于“過(guò)戶”。在城市更新建設(shè)中，危舊房“原拆原建”項(xiàng)目也會(huì)涉及“帶押”“改建”的難題。危舊房“原拆原建”必然要經(jīng)歷抵押物滅失。理論上分析，抵押物價(jià)值與其實(shí)物形式高度關(guān)聯(lián)，實(shí)物是抵押的先決條件。所謂“皮之不存，毛將焉附”，也就是說(shuō)實(shí)物滅失了，價(jià)值失去了物理載體，抵押無(wú)從說(shuō)起。特別是危舊房“原拆原建”流程較長(zhǎng)，“原拆”是前置程序，而“原建”完成時(shí)間存在不確定性，這期間抵押權(quán)人要長(zhǎng)時(shí)間面臨“抵押物滅失”的風(fēng)險(xiǎn)懸空。若抵押人在未解除抵押手續(xù)前對(duì)房屋進(jìn)行“原拆”，而“原建”后一般會(huì)增加房屋面積，房屋權(quán)屬登記將發(fā)生變化，難以保證抵押人將繼續(xù)辦理抵押變更手續(xù)，必然導(dǎo)致抵押權(quán)人承擔(dān)極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。若抵押人難以在“原拆原建”期間籌措資金解除抵押手續(xù)，導(dǎo)致危舊房“原拆原建”項(xiàng)目難以推進(jìn)。值得稱道的是，在北京市城市更新建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)已抵押房屋的危舊房“原拆原建”項(xiàng)目中，相關(guān)部門高度協(xié)作，在全國(guó)首創(chuàng)推出了“四聯(lián)辦”機(jī)制，即一次性并聯(lián)辦理?改建前房產(chǎn)抵押權(quán)注銷、改建前房產(chǎn)注銷、改建后房產(chǎn)首次登記、改建后房產(chǎn)抵押權(quán)首次登記?，有效消除了抵押權(quán)“真空期”。
這些情況表明，“帶押”相關(guān)行政業(yè)務(wù)說(shuō)起來(lái)很艱難，在現(xiàn)實(shí)中到處碰壁；但“帶押”改革做起來(lái)也很容易，只要各部門高度協(xié)同，實(shí)踐中也能做到輕而易舉。不難發(fā)現(xiàn)，“帶押”改革最需要的是要打破部門間壁壘，強(qiáng)化部門間的高度協(xié)同，在現(xiàn)有政策框架下，根據(jù)“帶押”特點(diǎn)及后續(xù)業(yè)務(wù)流程，既要做好行政程序集成的“加法”，優(yōu)化部門間的銜接流程，加快綜合窗口“一窗受理、并行辦理”向“一窗辦理、集成服務(wù)”升級(jí)；也要做好現(xiàn)行行政法規(guī)堵點(diǎn)的“減法”，積極破除行政慣性思維的約束，壓縮辦理時(shí)限，以“高效辦成一件事”為結(jié)果導(dǎo)向，切切實(shí)實(shí)讓市場(chǎng)主體享受到便利，切切實(shí)實(shí)解決社會(huì)民生的實(shí)際問(wèn)題。
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