近期，東莞市一個保障房新盤逆勢熱銷，成為“日光盤”，令人矚目。該保障房新盤是當地國企承建的一個配售房項目，165套房源開售后1小時全部被搶光。當地主管部門說，大家都很關注商品房，關注保障房的少，但筆者恰恰認為，該“日光盤”更值得關注，因為它給當下的樓市困局提供了一個有啟發性的破解新思路。
該“日光盤”熱銷的原因，不外乎四點：其一，平均售價9600元/㎡，只有周邊商品房的50%；其二，品質不輸商品房，國企物業、精裝修、門窗、廚衛設施都是知名品牌；其三，未來想賣的話，可以按每年折舊1%的比例轉售給政府；其四，現房銷售，年內就交房。
近幾年，商品房銷售情況總體不太理想，各地國企建的保障房，盡管價格低，很多也不好賣。東莞這個保障房項目逆勢熱銷，給市場帶來了久違的暖意。
筆者深度訪談了一個在物業公司上班的80后小哥，他剛剛成為東莞這個“日光盤”項目的業主。超低的總價和不高的月供，是他尤為看重的。他買了這個項目2樓的一套房子，總價83萬元，首付15萬元、貸款68萬元，月供3700元。
用他的話講，凡總價超100萬元、月供超4000元的，他都不考慮。3700元的月供，他愛人（家政從業者）的收入完全可以覆蓋。他的收入每個月有7000元，應付家庭日常開支、小孩教育等，從容且有余。為啥不買二手房？小哥告訴我，二手房確實便宜，但多數無電梯，采光通風不好，要重新裝修，僅重裝電梯這一項戶均怎么也得花10萬元左右。
對于配售房的兩個主要瑕疵——不能上市交易、賣給政府每年要折舊1%，小哥是這么算賬的：一年折舊8300元，而他每年租房（城中村）的費用有9200元，前者要低一些。再說，讀小學的小孩還要在這里讀中學，房子是用來住的，也方便小孩上學。說到小孩，小哥講出了他買這個房子最核心的理由：孩子慢慢大了，長期住在城中村不太好。
在此，不妨將東莞與無錫的樓市做一個對比。東莞是一個“雙萬城市”，常住人口超過1000萬、GDP超萬億。江蘇無錫GDP也超萬億，但常住人口只有750萬。2025年，無錫新房和二手房合計賣了5.5萬套，東莞只賣了4.5萬套。無錫常住人口比東莞少250萬，為啥房子賣得更多？原因很簡單：無錫戶籍人口有520多萬。東莞戶籍人口只有345萬；非戶籍人口近700萬，其中多數是小哥那樣的打工人，沒有房子，買不起商品房。
土地市場和新房市場萎縮的態勢，短期內不易扭轉。未來，靠高收入人群支撐商品房市場的難度很大。那么，房地產的機會在哪里呢？
當下，城市最大的競爭力就是人口。所謂“留得青山在，不怕沒柴燒”。以上面提到的小哥為例，在東莞買房了，他就認為自己扎根東莞了，小孩在東莞接受完整的教育，全家都會安心在東莞打拼。
試想，近700萬東莞常住非戶籍人口，若都能在東莞安定下來、能入戶，這將釋放出多大的消費潛力！先不說城市的高度、溫度、包容性，也不說帶動多少商品房銷量，單就生活服務消費，就有很大的容量。一個人的消費，就是另一個人的收入，消費多了、收入多了，就業就多了。這樣，就有信心和能力支付3700元的月供。這樣的配售房，就有很大的市場潛力。
對于土地來說，盡管沒賣個高價，但它留住了新時期東莞最寶貴的資源——人口。他們留下來，就是東莞最大的不動產。筆者建議，與其土地賣不出去，還不如將它拿出來做配售房；當然，最好的地塊留給商品房，次好的、第三好的拿出來做配售房也行。另外，配售房在品質上要比肩商品房，水電氣路網要齊備，學校和菜市場要齊全。這些技術上的問題，不難解決。若做到這些，房子就不愁賣。這就是“人、房、地”匹配的邏輯、投資于人的邏輯、科學政績觀的邏輯。按照這個邏輯辦，不僅能破解樓市困局，還能提升城市競爭力，為城市長遠繁榮注入生機。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
